الحق الضائع بالمنزل… هكذا تحْرِم الدولة المصريين من السكن اللائق

يُعد امتلاك سكن حلماً لدى غالبية المصريين، وهي فكرة ترتبط بشكل رئيسي بالاستقرار، فمهما كانت صعوبة الأوضاع المعيشية وتقلبات الظروف ومخاطر الوظيفة والعمل، فإن شعور الأمان يظلّ حاضراً طالما أن هناك سقفاً وأربعة جدران، فمن دونها حتى “الميسورين” سيشعرون بنقص ما وتهديد بسبب عدم امتلاكهم منزلاً.

في مصر التي يتخطّى عدد سكانها الـ 106 ملايين نسمة، أصبح الحصول على سكن ملائم حلماً بعيد المنال، وسبب ذلك انخفاض القدرة الشرائية لدى غالبية المصريين نتيجة الآثار الكارثية للأزمة الاقتصادية التي بدأت مع اشتعال الحرب الروسية – الأوكرانية بداية عام 2022، ما أدى إلى انخفاض الجنيه المصري أمام الدولار بنحو 200 في المئة خلال عامين. 

يضاف إلى ذلك، أن العملة المصرية سجلت نسبة انخفاض بلغت 600 في المئة خلال عشر سنوات، مع ارتفاع التضخم إلى مستويات قياسية، تشمل العقارات والوحدات السكنية التي ارتفعت أسعارها بشكل جنوني، وأصبحت هناك فجوة واضحة بين قيمة الدخول وأسعار المساكن.

نحاول في هذا التقرير، تسليط الضوء على معاناة المصريين في الحصول على سكن، والتعرف على أسباب ارتفاع أسعار الوحدات السكنية، ولماذا لم تؤدِّ جهود الدولة والقطاع الخاص الى حل أزمة السكن.

معاناة الحصول على سكن من الدولة

في عام 2014، قدرت الحكومة المصرية العجز في الوحدات السكنية بمليونين و500 ألف وحدة، ومع تقدير احتياجات المصريين السنوية للشقق بمتوسط 500 ألف إلى 600 ألف شقة سنوياً. وأعلنت عن مشروع الإسكان الاجتماعي “المليون وحدة”، وهو المشروع الأكبر على مستوى العالم، على حد وصف “مصطفى مدبولي” وزير الإسكان حينها.

بعد نحو عشر سنوات من الإعلان عن المشروع، يرى كثر من أصحاب الدخل المنخفض والمتوسط، الذين تحدّث إليهم “درج” أن الإجراءات المعقدة ومحدودية الوحدات المطروحة والأسعار الآخذة في الارتفاع بشكل جنوني، تعرقل عملية الحصول على شقة من المشروع الحكومي.

يحاول محمد عبد المنعم منذ عام 2018، الحصول على شقة في الإسكان الاجتماعي، ومع ذلك باءت كل محاولاته بالفشل. في أواخر ذلك العام،  قدم عبد المنعم على الإعلان العاشر لشقق الإسكان، ودفع “جدية حجز” مقدارها  14 ألف جنيه، ودفع كل الأقساط المطلوبة التي تصل إلى 45 ألف جنيه.

 حان موعد استلام الشقة، وذهب عبد المنعم إلى الصندوق لمعرفة مصير شقته، لكن الصندوق أخبره بأنه تم إيقاف التسليم والتعامل، لسبب بسيط، وهو أن المستعلم بحث في حالته ووجد أنه لا يستحق الدعم، بسبب اقتراضه مبلغاً مالياً لكي يبدأ مشروعاً يحقق له عائداً بسيطاً إلى جانب عمله كـ”فري لانسر”.

فوجئ عبد المنعم بعد تسديده القرض، بأن البنك رفض تمويل شقته، لأنه لا يمتلك عملاً رسمياً، ولا تأميناً اجتماعياً، ويصف بسخرية ما حصل قائلاً :”طرح عليّ الصندوق حلاً للمشكلة، بسحب ملفي واسترداد أموالي! دفعت نحو 45 ألف جنيه حين كان سعر الدولار 15 جنيهاً أي 3 آلاف دولار، الآن سعر الدولار 47 جنيهاً، أي سأسترد من الحكومة أقل من ألف دولار وسأدعم الحكومة بمبلغ 2000 دولار، منْ يدعم منْ؟!”.

عرقلت الإجراءات البيروقراطية سعي محمد (33 عاماً) للحصول على شقة قريباً، يصف إحباطه قائلاً: “أن تكافح لمدة 6 سنوات كاملة للحصول على شقة عبارة عن مكعبات غير آدمية في منطقة صحراوية معدومة الخدمات، هو استغلال للضرائب التي تدفعها لكونك مصرياً لا تنتمي إلى طبقة المحظوظين”.

البديل عن شقة الإسكان الاجتماعي بالنسبة الى محمد هو الإيجار، الذي يبتلع ربع دخله الشهري، وقد أبلغه صاحب السكن أنه مع إعادة تجديد العقد في نهاية هذا العام، سيدفع ضعف ما يدفعه الآن، أي أنه سيدفع نصف دخله الشهري إيجاراً فقط إلى جانب الفواتير والخدمات. 

لا يملك عبد المنعم خيار رفض طلب صاحب الشقة برفع سعر الإيجار بنسبة 100 في المئة، فأسعار الإيجارات في القاهرة والجيزة ارتفعت بفعل ارتفاع التضخم من جهة وازدياد الطلب من اللاجئين السودانيين على العقارات من جهة أخرى، وليست هناك قوانين تضبط مسألة الإيجارات أو تحديد السعر العادل للإيجار، لذا أخبر محمد مالك الشقة بأنه موافق على “الشروط” الحديدة.

السعي في سبيل الحصول على حق السكن في المشروع الحكومي أصبح جزءاً من المشترك العام لدى الشباب في مصر، ففي حديث لعلي إسماعيل (26 عاماً) مع “درج”، يقول: “بسبب ارتفاع أسعار العقارات في القطاع الخاص، لجأت إلى وحدات الإسكان الاجتماعي التي تطرحها الدولة، وأنتظر كل طرح يتم الإعلان عنه لأشهر، ولكن مع كل طرح يُغلق موقع التقديم بسبب كثرة المتقدمين. وذلك نتيجة محدودية عدد الوحدات المطروحة مقارنة بمئات الآلاف من المتقدمين على كل طرح”. 

يضيف علي: “حتى عندما استفسرت عن وحدات الإسكان المتوسط ضمن مشروع دار مصر، وجدت الأسعار مرتفعة وتعجيزية، وعرفت أن الطروحات المقبلة ستكون خاصة بالعاملين في الخارج فقط والدفع بالدولار”.

تطرح الدولة شققاً في الإسكان المتوسط، يصل سعر الوحدة فيها إلى مليون و700 ألف جنيه، وهو رقم مرتفع بالنسبة إلى دخل الطبقة المتوسطة، وهو مشروع شبيه بمشروعي “سكن مصر” و”جنة” اللذين يستهدفان الشريحة العليا من الطبقة الوسطى. لذا مع الوقت، أصبح حلم الحصول على الدعم الذي تقدمه الحكومة لمحدودي الدخل أبعد مما مضى، بعدما تحولت سياسة الدولة إلى بناء مشاريع سكنية هادفة الى الربح.

دولة ترعى الإسكان الفاخر

ينص الدستور المصري على أن الدولة تكفل للمواطنين الحق في السكن الملائم والآمن والصحي بما يحفظ الكرامة الإنسانية ويحقق العدالة الاجتماعية، وقد أنشئت “هيئة المجتمعات العمرانية” عام 1979 بقرار جمهوري، بهدف استغلال الأراضي الصحراوية واستثمارها بغرض المنفعة العامة.

 وتستحوذ الهيئة على النسبة الأكبر من الأراضي الصحراوية في مصر، وبحكم الدستور فإن هذه الأراضي هي أصول عامة ينبغي أن تُستخدم بكفاءة ولأغراض تنموية، تشمل بالنفع القدر الأكبر من الناس، بما يرفع من مستوياتهم المعيشية.

لكن ما يحدث، أن الدولة تسعى الى توليد إيرادات من خلال الأصول العامة المتمثلة في محفظة الأراضي التي تمتلكها، والتربح من وحدات الإسكان الاجتماعي التي من المفترض أنها مدعومة، في استغلال لزيادة الطلب عليها.

نلاحظ الاستغلال السابق في وصول سعر الشقق المطروحة لمحدودي الدخل الى مستويات تقترب من أسعار مطوّري القطاع الخاص، على الرغم من أن هيئة المجتمعات العمرانية لا تدفع جنيهاً واحداً لسعر الأرض لأنها المالك الرئيسي، كما لا تقدم رسوماً لأي جهة، وهو ما يزيد من أرباح الهيئة الحكومية، فيما يصعب من إمكانية حصول المصريين على سكن لائق.

 وبحسب دراسة صادرة عن مرصد العمران، فإن 21 في المئة من الوحدات السكنية التي تبنيها الدولة هادفة الى الربح، بعدما كانت النسبة 4 في المئة فقط قبل تسع سنوات، وقد دخلت الحكومة المصرية متمثلة بالهيئة، في منافسة مع مطوري القطاع الخاص على الإسكان الفاخر، إذ تتركز مشروعاتها على الوحدات والفيلات ذات الطرز العصرية، بأسعار تصل إلى 5 ملايين جنيه للوحدة، أي أنها تستهدف عميلاً قادراً على سداد 35 ألف جنيه قسطاً شهرياً أو أكثر.

ونتيجة سياسة الحكومة التي تهدف إلى تحقيق عوائد مرتفعة من العقارات بغرض تمويل المشروعات الحكومية، ارتفعت أسعار الوحدات السكنية في مصر إلى مستويات قياسية، وهو ما يعارض الدور الدستوري للدولة في تمكين المواطنين من سكن ملائم. 

وفيما تُعاني شريحة واسعة من المصريين من عدم وجود وحدات سكنية مناسبة لها، نتيجة الفجوة بين أسعار معظم الوحدات والقدرة الشرائية لغالبية السكان، فإن إحصاءات الجهاز المركزي للتعبئة والإحصاء تكشف أن عدد الوحدات العقارية غير المشغولة في مصر بلغ 12.5 مليون وحدة سكنية، وهو ما مثل نحو 29.1 في المئة من إجمالي عدد الوحدات عام 2019.

تهديدات بركود سوق العقارات 

تدلّ الأرقام على وجود اختلال في هيكل العرض والطلب، إذ إن هناك فائضاً غير مباع من وحدات الإسكان الفاخر أو وحدات راكدة، مقابل فائض طلب غير مُشبع من الإسكان الاجتماعي والمتوسط.  

يتوقع الباحث الاقتصادي د. مجدي عبد الهادي في حديثه لـ”درج”، بأنه مع انخفاض قدرة المصريين على شراء العقار وتراكم الوحدات السكنية، من المُتوقع عودة صيغ الإيجار القديم للتكيف مع أوضاع الركود المرجح لسوق العقار، ومستويات الدخول والقوة الشرائية المتدهورة.

أما الباحث الاقتصادي محمد جاد، فيلفت في كتاب “تراكم لا ينفع: سياسات التطوير العقاري في مصر” الصادر عن ” مؤسسة فريدريش إيبرت”، الى أن السوق المحلية ليست مرشحة لأزمات مالية بسبب الفقاعة العقارية على غرار الأزمات التي تحدث في الولايات المتحدة والبلدان المتقدمة، ولكن انفجار الفقاعات السعرية في مصر تكون نتيجته الركود الاقتصادي.

فيما يرى الباحث الاقتصادي أحمد فتيحة، في الكتاب نفسه، أن حل أزمة السكن في مصر تتمثل في مجموعة من الحلول، وهي: “إعادة هيكلة هيئة المجتمعات العمرانية، بهدف فصل ملكية الأراضي عن الجهات المنوط بها إنشاء مشروعات بغرض الربحية، حتى لا يكون هناك تضارب في المصالح، إضافة إلى التساهل في تمكين المواطنين من الأراضي لرفع المتاح في السوق عن طريق طرح الأراضي بأسعار مخفضة”.

ويشير فتيحة الى أنه من الضروي إيجاد بدائل استثمارية للدولة بعيداً من العقارات، والعمل على تطوير أسواق المال المختلفة لتشجيع الأفراد والمؤسسات على استثمار أموالهم بعيداً من العقار، مع وضع سياسات إسكانية لتقليص الفجوة بين المداخيل وأسعار السكن المرتفعة.

في حين يقترح عبد الهادي اتخاذ الحكومة إجراءات ضرورية من خلال الضغط على القطاع العقاري عبر فرض الضرائب، للاستفادة من الموارد الراكدة من الوحدات السكنية المعطلة وحتى إذا كان هناك ضحايا، فمن المنظور الاجتماعي الأفضل عدم ترك الأزمة تزداد وتستمر. 

من مصلحة الاقتصاد المصري تقلّص القطاع العقاري عن حجمه الحالي الذي بلغ في المتوسط ربع الناتج المحلي الإجمالي؛ حسب عبد الهادي، ويمثل ذلك صورة من تشوّه الاستثمار الذي يضعف الإنتاجية والعمالية والصادرات؛ بما يضر بالاقتصاد بكامله، ناهيك بالموارد المُهدرة.

انفلات القطاع الخاص 

لا تقتصر معاناة الحصول على سكن على من يحجز شقق الإسكان الاجتماعي، فحتى الراغبين في شراء شقة من القطاع الخاص يقف في وجههم ارتفاع سعر العقارات، فخلال العام الماضي فقط ارتفعت الأسعار بنسبة 100 في المئة في بعض المشروعات الجديدة بسبب انخفاض سعر الجنيه، وارتفاع تكاليف الإنشاء مع ارتفاع أسعار الحديد والأسمنت، ما دفع شركات التطوير العقاري إلى التحوط من الانخفاض المستمر للعملة من خلال مضاعفة أسعار العقارات في السوق المصرية.

يحكي محمد السيد لـ”درج” عن معاناته في الحصول على شقة من خلال القطاع الخاص بنظام التقسيط، وعلى رغم أنه يتلقى أجراً مرتفعاً، إلا إنه فشل في شراء سكن على مدار عامين. وبعد رحلة من البحث واللجوء إلى عدد كبير من الشركات العقارية في القاهرة، يشرح: “كلما ادخرت أجد أن أسعار الوحدات السكنية في ارتفاع دائم، والأسعار غير منطقية”.

 يتابع محمد السيد: “تشترط الشركات دفع مقدم مالي ضخم، وحتى إذا كنت أملك هذا المبلغ في بعض الحالات، فإنني لا أستطيع دفع مستحقات الأقساط المبالغ فيها، والتي تحتاج إلى أن أتقاضى أكثر من ضعف دخلي”.

يضيف: “غالباً ما تكون قيمة المقدم 400 ألف جنيه، بالإضافة إلى أقساط تُقدر بنحو 25 ألف جنيه شهرياً لمدة أربعة سنوات”، ما جعله يؤجل خطوة الزواج، إذ تشترط عائلات مصرية كثيرة أن يمتلك شقة سكنية للموافقة على المتقدّم كزوج لابنتهم”.

العقار كأداة للتحوّط

نتيجة للانخفاض المستمر في قيمة العملة وضعف الثقة في إمكانية تحسن الأوضاع الاقتصادية وحالة عدم اليقين السائدة، اتجه معظم المصريين إلى الاستثمار في العقارات باعتبارها أفضل الملاذات الآمنة لحفظ قيمة مدخراتهم وثرواتهم، والتغلب على تدهور قيمة العملة وارتفاع التضخم. مع معرفة فطرية بأن أسعار العقارات لا تعرف سوى اتجاه الصعود في بلد مزدحم بالسكان. 

يقول مجدي عبد الهادي: “لعب التضخم دوراً كبيراً في تحفيز الميل الاكتنازي لدى الشعب، محوّلاً العقار الى أداء تحوّط وحفظ مدخرات وحتى مضاربة واستثمار آمنين نسبياً، ما دعمه كذلك إفراط الحكومة في الإنفاق على البنية التحتية طوال العقدين الماضيين، خصوصاً في المدن والضواحي الجديدة، ودعمها المطورين العقاريين وتساهلها مع ممارساتهم الاحتكارية؛ بما سهّل لهم رفع الأسعار”.

يرى عبد الهادي أن هذا الاتجاه نحو اكتناز الوحدات السكنية للتحوط، خصوصاً من العاملين بالخارج، قد تسبب في الجور على حق الراغبين في الحصول على العقار بغرض السكن، ويردف: “هذه نتيجة طبيعية لكل مضاربة، لكن لا يمكن لوم المواطن الراغب في حفظ قيمة مدخراته وتراكم قوة عمله في اقتصاد ومجتمع غير آمنين على المستقبل، بل الملام النهائي والأساسي هو الحكومة العاجزة عن معالجة التضخم، بل وتسكب الزيت على النار بسياساتها المختلفة”.

بينما يدور الشباب حول أنفسهم على أمل الحصول على شقة بمساحة 70 متراً في الإسكان الاجتماعي، طرحت وزارة الإسكان وهيئة المجتمعات العمرانية الكثير من المشاريع لبيع وحدات سكنية للمصريين في الخارج بالدولار، كما تتجه الدولة إلى تسويق العقار المصري عند المشترين الأجانب من خلال تقديم مغريات كثيرة. إذ أعلنت الحكومة المصرية في آذار/ مارس 2023، عن فتح الباب لتملك الوحدات للأجانب من دون تقيد، ومنح الجنسية المصرية لكل من يشتري عقاراً بما لا يقل عن 300 ألف دولار، وذلك لجذب مشترين لوحدات الإسكان الفاخر في المدن الجديدة التي تتبناها.

إقرأوا أيضاً:

في مصر “السيساوية-العرجانيّة” الجديدة… صوتي لحسن الصباح!